Wohnprojekt Hoppegarten
Eine Gemeinschaft in Entstehung
Wir sind Lieber Zusammen e.V.! Gemeinsam wollen wir solidarischen und bezahlbaren Lebensraum in einem unverkäuflichen Wohnprojekt am Rande Berlins planen, schaffen und bewohnen. Auf einem großen Grundstück in Dahlwitz-Hoppegarten soll ressourcenschonend Wohnraum für 40 bis 60 Menschen entstehen, zu einem Mietpreis, der möglichst erschwinglich ist. Wir wollen in einer großen, vielfältigen Gemeinschaft leben, die wir zusammen gestalten und verwalten.
Lies gerne weiter um herauszufinden, wie du unser Projektvorhaben unterstützen kannst. Mit einem Direktkredit hilfst du uns, das Projekt zu realisieren und unterstützt einen guten Zweck!
Vision & Bau
Auf der derzeitigen Brache am Neubauernweg planen wir in den kommenden Jahren ein Haus für 40-60 Mieter*innen mit großer öffentlicher Grünanlage. Der Neubau soll sich an den ortsüblichen älteren und gründerzeitlichen Gebäuden orientieren: geplant ist ein kompaktes, aus mehreren Baukörpern bestehendes bauliches Ensemble mit maximal zwei Geschossen plus Dachgeschoss.
Wohnraum: gemeinschaftlich & flexibel
Es entstehen Wohnräume für Familien, Alleinlebende und große WGs. Darüber hinaus planen wir Werkstatt, Gemeinschaftsküche, Büro und Bewegungsraum zur gemeinsamen Nutzung. Die Privaträume halten wir klein und ermöglichen dadurch günstige Mieten. Für eine generationenübergreifende Durchmischung planen wir viele barrierefreie Wohnungen und Gemeinschaftsräume sowie kindgerechte Spielbereiche drinnen und draußen.
Ökologischer Bau: ressourcenschonend & naturreich
Es ist uns wichtig, ressourcenschonend zu leben und zu bauen. Gebäude und Außenbereiche werden nach ökologischen Kriterien gestaltet und durch möglichst wenig Flächenversiegelung und Wege in der Tiefe des Grundstücks Raum für Natur gelassen.
Lebendige Nachbarschaft
Unser Vorhaben geht über gemeinsames Wohnen hinaus und bezieht auch die Nachbarschaft mit ein. In einem kleinen Regionalladen mit Café wollen wir uns mit regionalem Brot, Trockenwaren, Obst und Gemüse versorgen und im gemeinschaftlichen Büro können einzelne Tische an Nachbar*innen vermietet werden. Wir können uns auch vorstellen, dass für die verschiedenen Nutzer*innen und Bewohner*innen des Hauses günstige Mahlzeiten in einer kleinen Cafeteria angeboten werden.
Neben privaten Gärten für die Mieter*innen planen wir eine große öffentliche Grünanlage mit Beeten für Schulklassen, einer Streuobstwiese, Flächen zum Ballspielen und einem Abenteuerspielplatz. In die Entwicklung wollen wir lokale Initiativen und Institutionen einbinden.
Mit unserem Projekt bringen wir neben sozialverträglichen Mietwohnungen vor allem neue Nachbar*innen und Möglichkeiten zur Mitgestaltung mit nach Dahlwitz-Hoppegarten.
Unser Grundstück
Unser Grundstück befindet sich in Dahlwitz-Hoppegarten, einer brandenburgischen Gemeinde am östlichen Berliner Stadtrand, zwischen dem historischen Dorfkern und einem Gewerbegebiet (Geodaten: 52°30’28.9”N, 13°39’13.1”E). Etwas südlich beginnt das Naturschutzgebiet „Erpetal“, eine Wald- und Wiesenlandschaft um das Flüsschen Erpe (auch Neuenhagener Mühlenfließ genannt). Etwa 10 Gehminuten in nördlicher Richtung liegt die S-Bahnstation Birkenstein. Von dort ist die Berliner Innenstadt mit der S-Bahnlinie S5 sehr gut erreichbar: die Fahrzeit zu den S-Bahnhöfen Ostkreuz bzw. Alexanderplatz beträgt nur 20 bis 25 Minuten.
Unser Bauplatz am Neubauernweg in Dahlwitz-Hoppegarten hat insgesamt 20.000 Quadratmeter Fläche. Bebaut werden dürfen davon 5.000 Quadratmeter. Darauf soll Wohnraum für 40 bis 60 Menschen entstehen.
Wo stehen wir?
Im Sommer 2021 ist richtig viel passiert: Das Grundstück wurde von der Terra Libra Immobilien GmbH und der CoOpera Sammelstuftung PUK erworben und wird an uns in Erbpacht vergeben. Bei der Terra Libra handelt es sich um eine hundertprozentige Tochter der gemeinnützigen Schweizer Stiftung Edith Maryon. Die CoOpera Sammelstiftung PUK ist eine Schweizer Pensionskasse für Unternehmen, Künstler und Freischaffende, welche sich dafür einsetzt Boden dem Spekulationsmarkt zu entziehen.
Außerdem haben wir eine der wichtigsten Entscheidung getroffen, nämlich welches Architekturbüro uns bei allen planerischen Aspekten unterstützt: Frank Gutzeit. Parallel gründet unsere Kerngruppe eine GmbH, unter deren Schirm das Projekt verwirklicht werden wird.
Wir brauchen allerdings noch eine Menge Ermöglicher*innen, die uns mit Direktkrediten unterstützen, damit unsere Vision vom gemeinsamen Wohnen am Berliner Stadtrand Wirklichkeit wird. Zusätzlich zur Einwerbung der Direktkredite (als Eigenkapital-Äquivalent) benötigen wir demnächst einen Bankkredit. Im Moment gehen wir davon aus, dass wir – wenn alles gut läuft – 2024 einziehen können.
Wer wir sind
Hinter dem Projekt steht der Verein „Lieber Zusammen e. V.“ (LiZu). Entstanden aus einem Freundeskreis in Berlin, der “lieber zusammen” wohnen wollte, ist der Verein offen für Menschen unterschiedlicher Altersstufen, Herkunftsländer und Geschlechter, die unsere Vision teilen: In einer großen, vielfältigen Gemeinschaft leben, die wir zusammen gestalten und verwalten – und das so nachhaltig wie möglich.
Viele von uns haben durch ihre Berufe oder Ausbildung Erfahrungen in den Bereichen Planung, Recht, Kunst, Nachhaltigkeit, Finanzen und Projektarbeit. Derzeit entwickelt eine LiZu-Kerngruppe das Wohnprojekt gemeinsam im Ehrenamt und ist offen für neue Interessierte, die Expertise, Lebenserfahrung oder Tatkraft und Lust auf Mitgestalten einbringen und Verantwortung mittragen wollen. In den nächsten Monaten und Jahren soll der Verein zu einer großen Gruppe wachsen, die das Projekt gemeinsam gestaltet und dabei eine gute Zeit miteinander hat. Derzeit treffen wir uns wöchentlich Mittwochsabends online und besprechen Organisatorisches, treffen Entscheidungen und planen weitere Schritte.
Wie wir arbeiten
Unsere Kerngruppe umfasst etwa 25 aktive Mitglieder. Wir arbeiten selbstorganisiert, ehrenamtlich und gleichberechtigt zusammen. Unsere Gruppe profitiert davon, dass wir sehr vielfältige Expertisen mitbringen. Wir haben einen Architekten, eine Stadtplanerin, eine Buchhalterin, einen Webentwickler, mehrere Projektmanagerinnen, Redakteure und Webentwickler*innen, eine Umweltwissenschaftlerin, eine Mobilitätsforscherin, eine UX-Designerin, einen Redakteur, einen Grafikdesigner und viele andere kompetente Menschen im Team.
Unsere Zusammenarbeit ist inspiriert von Soziokratie 3.0, Holacracy und kollektiver Führung: Modelle, die in sozialen und unternehmerischen Kontexten vielfach erprobt wurden. Die operative Arbeit geschieht in den Arbeitsgruppen (AGs), beispielsweise der Bau-AG, der Finanz-AG oder der Struktur-AG. Die AGs haben das Mandat der Gruppe, in ihrem Bereich eigenständig zu arbeiten. Sie entwickeln Lösungen für die Probleme, denen sie begegnen und treffen eigenständig Entscheidungen. Statt die Zustimmung aller aus der Gruppe abzuwarten, bevor weitergearbeitet werden kann, werden Einwände abgefragt, immer nach dem Grundsatz: Ist die Entscheidung so „good enough for now, safe enough to try“?
Einmal wöchentlich treffen wir uns zu einem digitalen Plenum. Da unsere Zusammenarbeit fast gleichzeitig mit der Corona-Pandemie startete, sind wir sehr geübt in digitalen Meetings, die wir gut vorbereiten, klar strukturieren und effizient halten. Oft werden wir in unter zwei Stunden fertig und nutzen danach noch die Zeit zum gemeinsamen „Hangout“. Durch die digitalen Meetings sind wir ortsunabhängig und unser ehrenamtliches Engagement lässt sich einfacher mit Familienalltag und Lohnarbeit vereinbaren. Wöchentlich wechseln sich operative Arbeitsmeetings ab mit Großplena, in denen wir unsere Struktur der Zusammenarbeit besprechen oder Gruppenprozesse machen.
Unsere Partner
Bei unseren Vorhaben unterstützt uns ein Netzwerk starker Partner:
Das Grundstück wird von der Terra Libra Immobilien GmbH erworben, einer hundertprozentigen Tochter der gemeinnützigen Schweizer Stiftung Edith Maryon, und an unsere LiZu GmbH im Erbbaurecht verpachtet. Das Bauvorhaben wird mit privaten Direktkrediten, darauf aufbauenden Bankkrediten sowie öffentlichen Fördermitteln für entsprechende Leuchtturmprojekte realisiert. Die Kredite und der Erbpachtzins werden über die späteren Mieteinnahmen bedient.
Eine solche Anstoß-Finanzierung mit Direktkrediten wird von Banken wie der GLS Bank, der DKB oder der Umwelt Bank gerne unterstützt und das Finanzierungsmodell ist im Verbund des Mietshäusersyndikats bereits erfolgreich erprobt. Das Mietshäusersyndikat (MHS) ist eine seit drei Jahrzehnten bestehende Solidargemeinschaft aus über 160 Hausprojekten im ganzen Bundesgebiet, die sich zum Ziel gesetzt haben, Wohnraum langfristig dem Spekulationsmarkt zu entziehen und selbstorganisiertes Wohnen zu ermöglichen. Dabei erhalten Vorhaben, die sich wie unseres noch in der Gründungs- und Bauphase befinden, umfangreiche Unterstützung von etablierten Projekten.
Den Neubau werden wir mit einem in energieeffizienter und günstiger Bauweise erfahrenen Architekturbüro entwerfen und mit Unterstützung von weiteren Expert*innen ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept entwickeln, das uns Bewohner*innen den Verzicht auf private Autos und Busse erleichtert. Das aktuell laufende Bebauungsplanverfahren betreuen das Stadtplanungsbüro PFE sowie das Landschaftsplanungsbüro LACON. Mit ihnen gemeinsam werden wir im Sommer 2021 das Vorhaben der Gemeinde vorstellen und bereits erste Schritte bei der Planung der Grünfläche gehen.
Wie funktioniert das Mietshäusersyndikat?
Das Mietshäusersyndikat (MHS) ist ein seit 30 Jahren wachsender Verbund von mehr als 160 Wohnprojekten mit tausenden von Bewohner*innen. Sie alle eint die Praxiserfahrung, Gemeinschaftseigentum zu schaffen und ihren Wohnraum selbstorganisiert zu bauen und/oder zu verwalten.
Die Idee und das Ziel des MHS ist es, Häuser und Grundstücke dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen: Somit werden langfristig sozial verträgliche Mietpreise gesichert und bezahlbarer Wohnraum für heutige und nachfolgende Generationen geschaffen.
Im Verbund unterstützen die Mitglieder sich gegenseitig durch Beratung und bündeln ihre Ressourcen in Arbeitsgruppen, z.B. um mit Entwicklungen in der Baupolitik umzugehen oder die finanzrechtlichen Grundlagen des Gesellschaftsmodells (siehe Grafik „Wem gehört das Haus“) zu sichern und für alle Hausprojekte juristisch sichere und praktikable Verfahren zu ermöglichen.
Wir profitieren von den Erfahrungen und Vorarbeiten der anderen Hausprojekte: So müssen wir nicht alle Lösungen auf Probleme selber finden, die meisten Fragen wurden in einem der vielen Häuser im Verbund schon geklärt. Das erfahrene Beratungsteam der Regionalberatung Berlin-Brandenburg besteht aus Bewohner*innen von erfolgreich entprivatisieren Hausprojekten und steht uns mit Rat und Tat beiseite.
Wie funktioniert das Syndikatsmodell?
Eine kluge Idee macht es möglich, dass die Häuser nach dem Syndikatsmodell unveräußerlich bleiben. Der Besitz der Immobilie liegt in den Händen der Hausbesitz-GmbH, die aus zwei Gesellschafter*innen besteht: dem Verein der Hausbewohner*innen (Lieber Zusammen e.V.) und dem Mietshäusersyndikat (MHS). Beide haben Vetorecht beim Verkauf. Das heißt, auch wenn sich alle Bewohner*innen gemeinsam auf den Verkauf des Hauses einigen würden, um den Kapitalertrag zwischen sich aufzuteilen, würde der zweite Gesellschafter, das MHS, Veto einlegen. In allen Fragen, die das Zusammenleben und die Ausgestaltung des Projektes betreffen, hält sich der zweite Gesellschafter raus: Dies bleibt ganz dem Hausverein überlassen.
Das ist unser Haus! Infofilm über das Mietshäuser Syndikat von 2016.
Wie finanzieren wir uns
Unser Wohnprojekt finanziert sich über Direktkredite, Förderdarlehen und einen Bankkredit. Die Direktkredite werden von der Bank als Eigenkapital anerkannt ermöglichen uns damit eine solidarische Finanzierung. Das bedeutet, dass wir als Bewohner*innen des Hauses das Projekt auch in Form von Direktkrediten finanziell unterstützen können, aber die Höhe des Beitrages nicht fest an unsere gewünschte Wohnungsgröße gebunden ist. Mit Förderdarlehen von der KfW-Bank für energieeffizientes Bauen und weiteren Fördermitteln können wir den Bankkredit gering halten. Der Bankkredit, die Direktkredite und die Förderkredite werden über 30 Jahre lang abbezahlt, sobald das Haus Mieten generiert. Die Finanzierung ist dabei so kalkuliert, dass die Mieten pro Quadratmeter über die gesamten 30 Jahre konstant bleiben können. Auf diese Weise wird langfristig bezahlbarer Wohnraum geschaffen.
Direktkredite
Was ist ein Direktkredit?
Ein Direktkredit (DK) ist ein direktes Darlehen ohne Bankumweg. Das Geld wird also direkt von der Direktkreditgeber*in an die Darlehensnehmer*in (die Lieber Zusammen GmbH) verliehen. Die Konditionen sind im DK-Vertrag geklärt. Laufzeit und Zinssatz lassen sich dort flexibel festlegen.
Da wir keine Bank sind, dürfen wir nur sogenannte Nachrangdarlehen vergeben. Das bedeutet, wenn ein Projekt scheitern sollte, werden zuerst Kreditgeber*innen wie die Banken bedient. Im schlimmsten Fall könnte das Geld verloren gehen. Bisher ist jedoch erst ein MHS-Projekt aufgrund unvorhersehbarer Sanierungskosten gescheitert. Alle anderen der bereits über 160 MHS-Projekte liefen erfolgreich.
Wozu brauchen wir Direktkredite?
Für den Bankkredit müssen wir Eigenkapital vorweisen. Wir, die Mitglieder von Lieber Zusammen e.V., müssen aber nicht selbst die volle Summe einbringen, sondern leihen es uns von Unterstützer*innen. Diese Direktkredite werden von der Bank als Eigenkapital anerkannt, sind in unserer Finanzierung eingerechnet und werden über die Mieten getilgt. Diese durchdachte Finanzierungsidee ermöglicht es auch Menschen ohne viel Geld, günstigen Wohnraum zu schaffen und ihren Traum vom selbstverwalteten, gemeinschaftlichen Wohnen zu verwirklichen.
Und was habt ihr davon?
Als Kreditgeber*innen erhaltet ihr im Gegenzug die Gewissheit, dass euer Geld sozial und ökologisch sowie regional und transparent angelegt ist. Ihr könnt jederzeit auf der Baustelle vorbeischauen oder später mit uns im Garten des Projektes eine Apfelschorle trinken und sehen, wie und wofür euer Geld arbeitet.
Wie hoch sind die Zinsen? Wie sind Laufzeit und Kündigungsfrist geregelt?
Die Zinsen könnt ihr zwischen 0,0 % und 1,5 % selbst wählen. Der soziale Charakter der Wohnprojekte des Mietshäuser Syndikats ist abhängig von der Höhe der Zinsen. Das bedeutet: Je niedriger die Zinsen, die wir an dich zahlen, desto günstiger werden die Mieten für alle im Projekt. Eine private Bereicherung durch Gewinne oder Spekulation ist ausgeschlossen.
Auch die Laufzeit und Kündigungsfrist kannst du frei wählen. Wir bieten Laufzeiten ab 3 Monate bis „unbefristet“ an.
Wie sicher ist das Geld angelegt?
Sicherheit ist wichtig für unsere Direktkreditgeber*innen aber auch für uns: Daher holen wir uns für den Finanzplan unseres Neubaus professionelle Unterstützung von versierten Finanzberater*innen, einem professionellen Architekturbüro und den erfahrenen Berater*innen aus dem Mietshäusersyndikat.
Da wir keine Bank sind, dürfen wir nur sogenannte Nachrangdarlehen vergeben. Das bedeutet, wenn ein Projekt scheitern sollte, werden zuerst Kreditgeber*innen wie die Banken bedient. Im schlimmsten Fall könnte das Geld verloren gehen. Bisher ist jedoch erst ein MHS-Projekt aufgrund unvorhersehbarer Sanierungskosten gescheitert. Alle anderen der bereits über 160 MHS-Projekte liefen erfolgreich.
Du hast Interesse, uns mit einem Direktkredit zu unterstützen oder weitere Fragen?
Schreibe uns eine E-Mail an direktkredit@lieber-zusammen.de. Gerne gehen wir auf deine Fragen ein!
Rechtlicher Hinweis
Nach dem Vermögensanlagengesetz bietet die Lieber Zusammen e.V. verschiedene Vermögensanlagen an, die in der Annahme jeweils unterschiedlich verzinster Nachrangdarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten bestehen. Es werden von Lieber Zusammen e.V. pro Vermögensanlage nicht mehr als 20 Darlehen oder innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als 100.000 Euro angenommen. Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz.
Rangrücktrittsklausel
Die Rangrücktrittsklausel besagt, dass die Rückzahlung des Kredits das Projekt nicht finanziell gefährden darf. Das bedeutet, dass sich die Rückzahlung verzögern kann. Da wir aber sehr erfahren im Anwerben neuer Direktkredite werden, wird es uns in der Regel leicht fallen, Kredite innerhalb der Kündigungsfrist zurückzuzahlen oder sogar kulant auf die Bedürfnisse der Anleger*innen zu reagieren, wenn diese ihr Geld schnell benötigen.
